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购房小知识:买新房和买二手房到底有什么不同

发布时间:2021-05-23      来源:房产营销兵法
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        买房时,很多人都纠结买新房好还是买二手房好,其实,新房和二手房,各有优缺点。买新房和买二手房,主要有以下几点区别:
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        1、交易条件不同
        开发商将新房出售给购房者的前提条件是:开发商需要取得五证二书
        二手房业主出售二手房的前提条件是,取得该房屋的不动产证,并且贷款结清了,房屋才可以上市交易。
 
        2、买房首付、贷款额度不同
        新房和二手房的首付比例是一样的,但在实际交易的过程中,由于贷款额度不同,使得买房的净首付也不同。
        比如,买100万的新房和二手房(假如二手房评估价为80万),首付比例均为30%。
        新房的首付款为30万。
        二手房的首付比例为44万,即[100-80×(1-30%)]。80×(1-30%),表示二手房其贷款额为评估价的70%,而由于总房款是100万,因此,100万减去贷款额,即为二手房的首付款。
 
        3、贷款年限不同
        贷款年限受到很多因素的影响,常见的影响因素就是贷款人的年龄。一些二手房由于房龄过老,买房时,贷款的年限会受到限制。
        比如,25岁的年轻人贷款买新房,可以贷款30年;但如果买房龄较老的二手房,可能只能贷款20年了。
 
        4、买房税费不同
        新房主要需要缴纳契税、房屋维修基金、一年的物业费和取暖费等主要税费。
        二手房由于拿房产证时间的长短不同,税费也不一样。
        ①房产证未满2年的房子:主要是契税、增值税、个税、贷款担保费、中介费等主要税费。
        ②房产证满2年的房子:主要是契税、个税、贷款担保费、中介费等主要税费。
        ③满五唯一的房子:主要是契税、贷款担保费、中介费等主要税费。
        相比之下,新房的税费比二手房低不少。
 
        5、交易主体、流程繁简不同
        新房主要是购房者与开发商进行交易,二手房是购房者、出售方、中介等三方进行交易。
        新房的交易流程相对比较简单,二手房的交易流程则比较复杂。
 
        6、房龄长短不同
        房龄是至房屋竣工之日开始算起,因此,新房的房龄比较小,而二手房尤其是一些老旧二手房,房龄比较老。
        二手房房龄越老,居住的舒适度就越低,此外,房龄老的二手房,房屋的维修费用也比较高。
 
        7、交房时间长短不同
        如果买的新房是期房,需要花较长时间等待交房;买的现房,则与二手房一样,可以很快交房。
 
        8、买房风险不同
        如果买的新房是期房,主要风险就是延期交房、开发商变更规划、楼盘烂尾、房屋质量问题等。
        二手房的主要风险来自于房屋本身、中介、出售方;比如买到凶宅,中介的操作不规范、忽悠买房,或者出售方并非真正的房屋产权所有人。
 
        9、小区、房屋本身的不同
        ①装修程度
        新房一般是毛坯房或者精装房。
        市面上的二手房,有毛坯房、简装房、精装房和豪装房。
        购买装修好了的二手房,如果对装修不满意,则需要敲掉原来装修好的部分,重新装修,比较麻烦。
        ②户型结构
        房龄老的二手房,其户型结构方面,不如新房的户型设计新颖。
        ③各项配套
        买新房,小区的各项规划,担心开发商难以兑现,周边的各项配套相对不完善。
        买二手房可以看到实物,小区的环境如何等,都是可以看得到的,周边的配套也非常齐全,社区环境比较成熟。
        买新房和买二手房,在买房费用、交易流程、买房风险及注意事项等方面有很大的不同。到底是买新房还是买二手房,买房人可以根据自己的实际情况和喜好而定。
 
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